Ein Immobilienerwerb ist ein Prozess, der Wochen oder Monate dauern kann.
Dabei sind rechtliche, finanzielle und steuerliche Stolpersteine zu beachten.
Das sind die wichtigsten Punkte
Wer eine Immobilie kaufen will, sollte sich mit den landesüblichen Gesetzen auseinander setzen und sich von einem Anwalt, und-/oder Fachperson, wie wir es sind, informieren und unterstützen lassen.
Immobilienerwerb in der Schweiz:
Für Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz: Staatsangehörige aus der Europäischen Union und der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) haben in Bezug auf den Kauf von Immobilien dieselben Rechte wie Schweizer Bürgerinnen und Bürger.
Für Drittstaatenangehörige ist ein Immobilienerwerb in der Schweiz hingegen deutlich komplizierter.
Immobilenerwerb in Spanien:
Für Ausländer ist der Immobilienerwerb ohne Einschränkungen möglich. Auch ohne Hauptwohnsitz in Spanien.
Zu berücksichtigen gilt ein Erwerb über eine ausländische gehaltene Gesellschaft, und deren Steuerfolgen.
Bei Immobilienkäufen geht es fast immer um hohe Geldsummen.
Notarielle Beurkundung ist in der Schweiz Pflicht
Sobald man die passende Immobilie zum richtigen Preis gefunden hat und die Hypothek abgeschlossen ist, muss der Kauf über einen Notar abgewickelt werden.
Der Grundstück-Kaufvertrag sowie der Vertrag über die Errichtung eines Vorkaufsrechtes oder eines Kaufrechtes müssen öffentlich beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung ist eine Immobilientransaktion zum Beispiel in der Schweiz nicht rechtsgültig.
Notarielle Beurkundigung ist in anderen Ländern nicht immer notwendig.
Grundsätzlich empfehle ich es, wenn immer möglich!
Neutrale Beratung Notaren
Bei der Abwicklung des Immobiliengeschäfts über seinen Notar, sollte der Käufer den Vertrag bei Zweifeln von einem Baujuristen vor der Unterschrift prüfen lassen.
Gilt insbesondere in Ländern, in denen nicht alle Bauten und-/oder Umbauten bewilligt und rechtsgültig eingetragen sind.
In einigen Ländern gibt es eine Mischform, bei denen es sowohl Amts- als auch Berufsnotare gibt.
Klar ist aber auch: Obwohl unterschiedlich organisiert, haben in Bezug auf die öffentliche Beurkundung von Kaufverträgen das Amtsnotariat und der freiberufliche Notar die gleichen Aufgaben und Verantwortlichkeiten.
Diese ergeben sich insbesondere aus dem Zweck der öffentlichen Beurkundung wie Aufklärung der Parteien in Bezug auf Rechte und Pflichten der Immobilie, allfällige Nutzungseinschränkungen, Schaffung von soliden Rechtsgrundausweisen für Registereinträge und weitere Informationen.
Nicht in allen Fällen ist juristische Unterstützung nötig
Ob es bei einem Immobilienkauf der Unterstützung von Spezialisten bedarf, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Für den Erwerb eines bestehenden Einfamilienhauses oder einer bestehenden Eigentumswohnung in der Schweiz ist in der Regel keine zusätzliche juristische Unterstützung erforderlich. Das ist in Spanien komplett anders. Da empfehle ich immer eine fachkundige Abklärung, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Käufer sollten im Vertragsentwurf darauf achten, wie die gesetzlichen Pfandrechte geregelt sind. Dazu gehören zum Beispiel Grundstückgewinnsteuer-, Bauhandwerker- und Stockwerkeigentümer-Pfandrechte. In Spanien gehören noch weitere Informationen wie Bewohnbarkeitsbescheinigung, etc. dazu.
Die Bestimmungen zur Gewährleistung, die Garantieansprüche sowie allfällige Altlasten müssen ebenfalls aufmerksam studiert werden.
Diese Angaben dienen der Urkundsperson zur Vorbereitung des Immobiliengeschäfts.
Ein Immobilien-Kaufvertrag sollte mindestens die folgenden Punkte beinhalten:
Name und Adresse des Verkäufers und des Käufers
Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft mit Adresse, Katasternummer, Gebäudeversicherungsnummer (falls vorhanden),
Grundstücksfläche
Kaufpreis
Aufteilung der Gebühren und Steuern (vor allem die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer sollte klar geregelt sein)
Zahlungsbedingungen
Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe
Termin für die Übertragung
Dienstbarkeiten (sollten mit Angaben im Grundbuch übereinstimmen)
Regelung zu allfälligen Versicherungen
Konventionalstrafen oder andere Regelungen, falls der Käufer oder Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt
Sämtliche Dokumente, die Teil des Kaufvertrages sind.
Die öffentliche Urkunde muss den gesamten Vertragsinhalt enthalten.
Werden wesentliche Vertragspunkte nicht beurkundet, können sowohl der beurkundete Vertrag – weil unvollständig – als auch der tatsächlich verabredete, vollständige Vertrag – weil so nicht beurkundet – für ungültig erklärt werden. (Zum Beispiel in Spanien: Wenn zum Beispiel der Swimmingpool nicht offiziell bewilligt worden ist, wird es später nicht mehr möglich sein, etwas daran zu verändern und im schlimmsten Fall muss er entfernt werden. Dies hätte dann auch eine Wertminderung der Immobilie zur Folge.)
Doch in der Praxis kommt das kaum vor. Nicht in jedem Land übernimmt der Notar diese Kontrollfunktion.
Deshalb ist es wichtig mit fachkundigen Personen zusammen zu arbeiten.
Öffentliche Beurkundung schützt die Verkaufsparteien
Die öffentliche Beurkundung dient dazu, die Rechtssicherheit und den Schutz der Parteien zu gewährleisten. Der Notar prüft die Identität und die Handlungsfähigkeit der Parteien, die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen des Kaufobjekts, die Finanzierung und die Steuerfolgen des Kaufs.
Er informiert die Parteien im Rahmen der Vertragsunterzeichnung über ihre Rechte und Pflichten und sorgt dafür, dass der Kaufvertrag klar und vollständig ist. Er veranlasst auch die Eintragung des Eigentumswechsels im amtlichen Grundbuch.
Abwicklung der Kaufpreiszahlung
In den meisten Fällen einigen sich Käufer und Verkäufer darauf, dass der Kaufpreis erst überwiesen wird, wenn der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben, notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen ist.
Allfällige Anzahlungen kommen dabei in Abzug. Der Käufer sollte daher seine Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft beweisen, zum Beispiel mit einer unwiderruflichen Garantie seiner Bank.
Gelegentlich ist auch von einem «unwiderruflichen Zahlungsversprechen» die Rede.
In Spanien ist es heute teilweise noch üblich, dass der Restkaufpreis per Bankcheck am Notartermin dem Verkäufer ausgehändigt wird. Ich empfehle wenn immer möglich eine Banktransaktion um auch die hohen Kosten der Scheckerstellung zu sparen.
Wichtig: Im Kaufvertrag sollten die genauen Zahlungsmodalitäten festgelegt sein.
Die Kosten für die öffentliche Beurkundung richten sich nach dem Wert des Kaufobjekts.
Das gilt auch für etwaige Steuern.
Reservationsvereinbarung und Vorvertrag
Vor der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags kann es vorkommen, dass die Parteien eine Reservationsvereinbarung oder einen Vorvertrag - Optionsvertrag abschliessen.
Dabei handelt es sich um eine schriftliche Erklärung, mit der sich die Parteien gegenseitig verpflichten, den Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu unterzeichnen.
Dies ist zum Beispiel in Spanien anders:
Wenn der Käufer den Optionsvertrag nicht erfüllt, verfällt die geleistete Anzahlung vollumfänglich.
Falls der Verkäufer den Optionsvertrag nicht einhält, muss er die vom Käufer geleistete Anzahlung und eine Strafe in der Höhe der geleisteteten Anzahlung an den Käufer bezahlen.
Bsp. Optionsvertrag für eine Villa mit einem Kaufpreis von 5 Mio. Euro. - Anzahlung üblicherweise 10% = 500'000.- Euro.
Der Verkäufer erfüllt den Optionsvertrag nicht: Rückzahlung Anzahlung 500'000.--€ und Strafe in der Höhe von € 500'000.- .
Planen Sie bald eine Immobilie in der Schweiz oder in Spanien zu erwerben?
Gerne berate ich Sie fachkundig mit einem Team von Fachleuten, die für jede Immobiliensituation in Ihrem gewünschten Land unterstützend wirken kann in Ihrer Sprache.
Zum Beispiel auf Mallorca:
Romantische Finca in Calvia
In der Schweiz:
Puristische Villa mit Bootsanleger am Zürichsee
Ich freue mich Sie in diesem komplexen Thema unterstützen zu dürfen.
Manuela Olmesdahl
Telefon/Whatsapp: +41 76 376 61 11
E-mail: office@manuelaolmesdahl.com
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